2026年8月，上海二手房前7个月成交17.04万套，比去年多了14%。 但松江一套老房子卖了400万，闵行一套新房子要800万，中间差的400万，加上税费中介费，一卖一买，80万就先没了。 这80万不是亏在房价上，是亏在链条断裂的那一刻。
朴奕2022年买松江新房的时候，单价4.8万，总价450万。 两年后他卖房，挂牌415万，买家只出340万。
2024年卖房，亏了120万。 这是2024年的故事。
2026年，情况没有变好。 松江这类远郊的老房子，房龄20年以上、没电梯的，成交周期普遍超过146天，平均带看40次才能卖掉。 买家压价的理由五花八门——楼层不好、朝向不对、临街太吵。
卖房的人只能接受。 不接受，房子就卖不掉。
与此同时，闵行的新房均价已经涨到81288元一平米。 一套100平的房子，总价810万。 3月上海新政落地后，闵行颛桥一个楼盘直接把折扣从95折收成96折，1000万的房子，成本增加10万。
卖松江，价格上不去。 买闵行，成本下不来。
中间还有税费。 卖房中介费1%，买房契税加交易税5%以上。 一套松江老房卖400万，一套闵行新房买800万，税费加中介费超过30万。
80万，就这样没了。
7月的数据显示，上海230万以下的极刚需房源，成交占比从61.7%降到59.5%。 450万以上的各个价位段，成交占比在上升。 看起来改善在增加，但改善靠的是卖旧房凑首付。 旧房卖不掉，改善就启动不了。
上海的新房和二手房成交套数比，已经到了6.6比1。 每卖出6.6套二手房，才卖1套新房。 置换链断了，新房市场也会被拖累。
远郊的房子，正在被市场抛弃。 7月的数据很清楚，内环、中环品质次新房流通速度最快，优质房源挂牌几天就能成交。 但无电梯老破小、远郊缺乏配套的房源，去化周期很长。 郊环外新房去化周期36.5个月，是内环内的3.6倍。
松江的老房子，就是这类房子。
2026年8月，上海进一步放宽了置换政策——非沪籍家庭出售名下唯一住房后，可以在全市任意环线置换一套，不需要社保或个税证明。 境外人士卖出上海全部房产后，可以新购一套。
但一线中介说，这个政策很少会用到。 过去这些年能在上海买房的人，都是在上海有稳定工作、有社保的。 政策调整对市场的影响非常小。
闵行6月均价超过8.1万，一套改善房轻松破800万。 如果松江旧房只能卖300到400万，中间的缺口就是200到500万。 要么背高杠杆，要么放弃。
上海二手房前7月成交17万套，量价齐升领涨全国。 但松江老破小换闵行新房，一卖一买亏80万。 量起来了，但置换链断了。 远郊老破小卖不掉，核心区新房买不起。 夹在中间的改善家庭，成了最受伤的那群人。
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